香港零售業的復蘇仍然艱難，充滿不確定性，作為內地游客在香港購買奢侈品購物的地標海港城租金面臨巨大壓力，有分析指海港城未來5年租金將下滑23%，較早前更預計高達30%的跌幅。顯然，香港時尚零售的持續低迷正在拖累海港城九龍倉的業績。
據瑞銀最新報告指出，九龍倉商鋪租金需要下調，因內地旅客減少消費，相信對香港的經濟貢獻難以恢復至以前的水平，旗下的另一高端商場時代廣場未來5年租金也將下調15%。跟海港城一樣，時代廣場也是該上市集團的現金奶牛。
該行稱，為應對消費者組合出現變化，九龍倉零售物業、其他商場及街鋪也需要調整租戶組合，由高端奢侈品牌及珠寶首飾，轉向更多餐飲及娛樂，此改變勢必令租金下降。以九龍倉旗下海港城為例，其餐飲商戶平均租金約是珠寶或皮具商戶的10%及17%，即使商戶組合改變不影響出租率，利潤也將會受損。
早前經營奢侈品零售的太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明坦言，香港零售業像遇到沙士一樣，不是陣痛，是沒有前景，現在內地游客銳減，核心區租金要下跌30%至40%才算合理。
海港城位于香港九龍尖沙咀，約有700間零售商店，也是最多內地游客觀光購物的商場，海港城在2015年零售銷售額大幅下滑12%，為十年來首跌。
據九龍倉的去年全年業績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，其中64%來自投資物業，28%來自發展物業。其中投資物業核心盈利增長6%達88億元，集團指上升原因是出租率高及續租租金增長理想。去年九龍倉旗下的香港投資物業總收入達129.39億元，同比增長6%，營業利潤上漲7%至112.88億元。
按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，但整體收入增加5%至89.6億元，營業利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調整策略撤出香港，出租率降至96%;銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的銷售額下跌11%至81億元。
值得關注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售錄得按年輕微增長，表現優于大市，而根據商戶提供的4月初步資料，認為表現亦不錯，不過，九龍倉董事長吳天海坦言不能馬上斷言本港零售見底回升，要多觀察數月才知道最黑暗日子是否已過，集團指目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現較好有利集團租金收入。
而有市場分析指出，非奢侈品復蘇表現較奢侈品好，吳天海則指根據旗下兩大商場數據，奢侈品商戶表現較佳，反而非奢侈品商戶表現拖累整體增長，但他強調不能反映香港的整體情況。
有香港零售業界人士分析表示，中國內地到香港旅游的游客人數銳減，這導致香港的零售商遭遇重創，原因是這些零售商原本是圍繞著內地游客的龐大需求而建立自身業務，但目前出現了劇烈的變化。
香港零售業仍然低迷，奢侈品更是首當其沖，今年3月，法國奢侈品巨頭LVMH(LVMH.PA)旗下主要品牌LOUIS VUITTON(以下簡稱LV)罕見削減尖沙咀海港城的店鋪的面積，而該店鋪是近年來內地自由行旅客購買LV手袋的最主要店鋪。據最新消息，LV決定放棄租用海港城港威商場3樓770平方米的超大面積店鋪，已結束營業。原先租用的2樓也減少租用其中的222平方米，騰出來的位置已落實由皮具品牌MCM進駐。該店裝修重新開業后，已削減了20%的店鋪面積。
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